房贷等额本息第几年还清最划算

2024-03-18 05:03:35| 晓晴

购房者在向银行申请贷款买房时，会根据自己的需求选择20年或30年的还款期限，还有的想在一定年限后提前还款。那么房贷等额本息第几年还清最划算呢？下面小编就来解答一下大家的疑问。

房贷等额本息第几年还清最划算

房贷等额本息第几年还清最划算，需要视具体情况而定：

(一)20年房贷

如果还款期限为20年，房贷等额本息第4-6年还清最划算。

(二)30年房贷

如果还款期限为30年，房贷等额本息第14-16年还清最划算。

原因如下：

房贷采取等额本息还款法，在整个还贷期限内，月还款额都保持一致，但利息和本金在月还款中的占比会不断变化，还款前期的利息占比更大，随着客户按期还款，利息占比会逐月下降，本金占比会逐月上升。

一般是到期限的1/3时间段，利息占比开始逐渐低于本金占比。如果不在此之前进行提前还款，等到了还款后期，利息基本已经还得差不多了，此时再提前还贷，也根本减免不了多少利息，并不划算。

注意：

1、如果手里有充裕的闲置资金，能提前一次性还清房贷自然最好，因为利息只计算到还清当天为止，如此可以节省一大笔利息支出。

2、如果手里余钱不算特别多，无法提前一次性还清，提前偿还部分房贷也行。后续可以选择缩短还贷期限，比选择缩减每月月供节省的利息要多一些。

3、如果房贷采取的是等额本金还款法，那第几年还清最划算还需要另外考虑，不过最好是能在1/2期限之前还清。

提前还贷注意事项有哪些

1、记得退保

在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。所以提前偿还全部贷款后，别忘从保险公司、税务部门拿回属于自己的钱。

2、记得退税

另外别忘了到税务部门办理退税手续。当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请，取得本人的“税收通用缴款书”。

提前偿还全部贷款后，即可取得房地产证，应在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续。

3、最初一年别提前还款

要注意的是，在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。还有一点是，借款合同中规定提前还款者不应出现逾期不还的情况，如果有逾期不还，应先还完欠款再申请提前还贷。

1、等额本息还款：

每月月供额=【贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数】÷【(1+月利率)^还款月数-1】;

每月应还利息=贷款本金×月利率×【(1+月利率)^还款月数-(1+月利率)^(还款月序号-1)】÷【(1+月利率)^还款月数-1】;

每月应还本金=贷款本金×月利率×(1+月利率)^(还款月序号-1)÷【(1+月利率)^还款月数-1】;

总利息=还款月数×每月月供额-贷款本金。

2、等额本金还款：

每月月供额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率;

每月应还本金=贷款本金÷还款月数;

每月应还利息=剩余本金×月利率=(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率;

每月月供递减额=每月应还本金×月利率=贷款本金÷还款月数×月利率;

总利息=【(总贷款额÷还款月数+总贷款额×月利率)+总贷款额÷还款月数×(1+月利率)】÷2×还款月数-总贷款额;

月利率=年利率÷12。